近日，封面新闻记者注意到成都深业东樾府的销售数据：自去年10月开盘以来共推出356套房源，目前还有待售房源335套（据成都购房通小程序，备案可能有延迟），去化率不足6%。

国企、准现房、高层可瞰东安湖，拥有这些标签的深业东樾府，为何销售去化缓慢，记者近日到项目一探究竟。

产品质疑

瞰湖住宅只存在极少数房源中？

高容积率、低得房率何以“改善首选”

先来看看深业东樾府的基本情况。

项目位于成都东安湖跨湖路与水岸一路交汇处，占地约54亩，分南北两个地块开发，包含了商业、办公、住宅三种业态，共7栋建筑，整体容积率4.19，绿地率20%。

住宅楼共有5栋，楼层25-26F，梯户比2T3、2T4，总户数575户，共有建面124㎡、133㎡、134㎡、150㎡四种户型。

在深业东樾府的宣传资料中，项目自我定位为“改善首选”。但记者实地探访后发现，项目改善属性不突出，产品与周边竞品存在明显差距。

首先是项目主打瞰湖现房，但实际上，仅少量房源能有较好的观湖视野。

图据成都购房通

在以“瞰湖”为主卖点的北地块，深业东樾府在瞰湖视野最好的3#楼24层设置了样板间。

实地参观后记者发现，该楼栋一层4户房源中，仅①④号房（建面133㎡户型）有较好观湖视野，②③号房面向小区中庭，几乎看不到湖。

且跨湖路北侧望东安湖方向有地块在建，据置业顾问口径，该建筑规划为高度不超过40米的商业综合体。意味着即使选择133㎡户型，也要尽量选高楼层，才有无遮挡的看湖视野，进一步压缩了项目真实的“湖景房”数量。

项目总平图，左侧为北地块，右侧为南地块

南地块还有两栋住宅，都无法瞰湖，主打“滨河”，实际上只是靠近东风渠，且从东风渠的现状来看，和理想中的滨河改善居住还有差距。与此同时，南地块楼栋与河对岸沿河排布的远大东安云锦楼栋之间距离也较近，楼栋间的对视难以避免。

图中右侧为深业东樾府，左侧为远大东安云锦，中间为东风渠

其次是小地块和高容积率，公区绿化面积小，楼间距近，南北地块都存在明显的“楼望楼”对视情况。据项目此前宣传广告，北地块的商住楼间距为41米，住宅楼间距17米。

3#楼24层③号房建面124㎡户型客厅向下看小区中庭的视野

实际参观样板间，能更直观的感受到楼间距近带来的弊端，在北地块3#楼24层的②号房，记者能清晰看到商业综合体“汽车MALL”的15层主楼内部，置业顾问称这栋高楼未来是酒店。

3#楼24层②号房建面124㎡户型视野，对面为“汽车MALL”的15层主楼

在③号房，记者在客厅窗户边也可能看到对面楼栋的房屋内景，隐私性较差。

3#楼24层③号房建面124㎡户型客厅平视2#楼的视野

建面124㎡户型实体样板客厅窗外视野

项目2T3、2T4的配置，也让户型的得房率变差，根据深业东樾府官微的宣传文章，项目建面150㎡的户型是比主流改善户型143㎡还多7㎡的“墅级四房”，该户型没有现在主流的私厅入户空间，经成都购房通小程序测算，得房率仅为81%，但市面上不少143㎡户型已经可以做到近100%的得房率。

与大多数商住兼容项目尽量强调“业态区隔”不同，深业东樾府则突出业态融合，其南北两地块中除了住宅外都有商业或办公产品。

项目此前的宣传广告中写着“项目各业态间并非单独存在的个体，是彼此串联……达到商业层面的无边界共融。”这一点利弊明显，有人认为更方便，也有人会觉得会有人员混杂、噪音明显等问题。“深业东樾府商住停车场连通，再加上人流量大带来的常态化拥挤，后续居住体验会大打折扣。”项目周边楼盘的一位置业顾问如此点评。

操盘质疑

前期错过板块销售红利期

当下品质又难与竞品竞争

与深业东樾府去化缓慢形成对比的是，项目南侧约100米处的东安湖畔，只剩最后一栋楼，临近清盘。

东安湖畔的开发商为本土不知名企业，品牌影响力不如深业，但打造的产品为2T2全板式户型，建面110㎡和130㎡的两个户型得房率均为93%（据成都购房通小程序），其中130㎡户型设置为4房，且阳台长度达到了17.1米，而深业东樾府建面150㎡户型阳台长度仅8.5米。

东安湖畔沙盘

2019年初宣布大运会落地东安湖后，板块初代红利期集中在2020-2022三年。人尽皆知的一号大盘，华润未来之城14次开盘，其中12次都在期间，目前项目在售大面积段的改善房源。保利云上后来者居上，2022年至今开盘15次，10次集中在2022年。

深业东樾府拿地在2021年，首次开盘却在2023年10月，时间上错过了东安湖板块的热销“红利期”，产品上又不如同期竞品东安湖畔，因此遭遇降价也去化困难的境地。

进入2023年以后，板块产品逐渐往改善趋近，包括东安湖1号，180㎡400万级的低密改善大平层开始被市场认可。如今，深业东樾府一街之隔的新项目天澜也推出了，这是经开发展和龙湖联合打造的改善项目，2T2的小高层项目，户型最低得房率也为92%。

成都一知名房企营销负责人对记者说：“地块本身存在先天不足，住宅属性不纯粹；深业在产品打造上没有突破；操盘团队对当前市场的研判不够准确，整个团队给人的感觉是比较随性散漫，没有尽力抢夺客户的积极性，这可能是东樾府卖得不好的原因。”

“有捂盘惜售的可能，但在‘聪明’中错失了东安湖的最佳机会。”也有业内人士这样点评深业东樾府。

深业目前在售项目均有开盘去化慢的问题，购房通显示，成都四个在售项目的开盘剩余房源共计1230套。

品牌质疑

主城项目拿地四年未开盘

入蓉16年尚无高端代表作

开盘速度慢的不止东樾府，位于成都主城区的深业泰樾府，拿地至今已经4年了，尚未开盘。

2020年5月，深业花费11.49亿元拿下成华区新华公园一宗34亩纯住宅用地，楼面价16800元/㎡，溢价率30.23%，同时还有不少于13640㎡的返迁安置比例。

项目于2021年开工，拟打造6栋住宅，其中4栋为超高层，2栋为叠拼，户均面积超200㎡。目前4栋超高层住宅的主体结构已基本成型，但一直没有开盘。

深业泰樾府项目，图据成都购房通

迟迟不卖的具体原因，暂不清楚，但有一点比较明确的是，深业这么操作让项目陷入了尴尬的境地。

宗地配建要求加上持有多年的各项隐形成本，价格早已远超16800元/㎡，深业如果想要卖出好价，单价超过4万元/㎡，套均价格就超过800万，对地缘性置换改善客户而言偏贵了。例如华润二十四城三期128㎡户型的成交价320万（贝壳找房6月最新成交数据），以此旧房置换总价超800万的新房，压力仍然不小。

对有消费力的客户而言，深业的产品力和品牌或许又不足以打动他们，毕竟这已经是4年前的产品设计了。且深业在成都缺乏高端产品的成功案例，在售项目户型建面最大150㎡。

进入成都已经16年了，深业似乎至今没有让人印象深刻的“代表作”，与同样来自广东省的市级国资企业越秀相比，差距非常明显。

封面新闻记者