北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我去年咨询过您，我在东城景泰西里有一个南向二层的一居室，房子是1983年的，比较老。目前出租，每个月租金4000。现在我家娃上小学的事情落定了，房子留着也没用了，贷款也还清了。

您说我是卖了拿着现金好，还是一直留着出租？没有还贷压力。房子卖了暂时也不买房，就持有现金。还请您指教。

A：

1、反正我家是没留太多现金的，现有的房子也都不想卖了套现，只可能看机会置换而已。

2、现金为王一般有三个条件，能满足的话就卖了套现。一是钱值钱的时候，也就是利息高。比如典型的8/90年代，利率10%起步，最高能到20%。但1994年大通胀之后就利率走弱，1997金融风暴后更是没回到过高点。

全世界都是这趋势，所以前央行行长才说“中国有能力尽量避免快速进入负利率通道”。也就是长期看利率必定走低，短期走高也高不到哪儿去。

近些年钱最值钱的还是2013年的“钱荒”了。还记得马云的余额宝是几月份推出的吗？就是那年6月，这种货币基金的收益率接近7%，可见当时的多缺钱了。但这没坚持多久啊，现在还敢幻想余额宝重回6%以上吗？

3、第二就是得有稳定高息的理财渠道，或是自己有能力，或是能找到靠谱儿的机构。这年头儿暴雷的挺多的，靠谱儿的不好找。我是找不到什么，私募的都非常难。如果能找到就卖房套现，没有的话就留着房子图个稳妥。

4、第三就是个人的意志力。普通人长期拿着巨款的压力挺大的，会受到各种理财投资的诱惑，一旦被套可就真不好说了。

5、当然我也不觉得永外的学区房老破小有多强，溢价高租金低，学区也不算太强，入学高峰期过去之后溢价部分有可能受影响。所以是否换成现金就看能否满足这几个条件了，因人而异。

最后提醒一句，在任何一次经济危机中，中产家庭一般只是纸面财富的波动，而所有受到实际损失的，都是为了跑赢大盘而折腾导致的。

仅供参考。

二

想请教一下，背景和需求：1、我工作在亮马桥，爱人工作在金融街，孩子还小，目前一家五口住在****两居，周末和假期父母回到海淀**居住。2、考虑到以后照顾老人方便以及近期房价松动，想再入手一套同小区的两居室（相较三居室，更倾向于两个独立房子各自有空间），但是拿不准是卖了海淀的房再买，还是先留着以后卖，还是不卖了。

自己分析了一下：

1、海淀房在***，顶层无电梯老破小，从中介了解：小区同户型预计380w左右，顶层预计320.330w好卖，这两年降了100w，（这里补充一下，孩子计划在东城上学，**属于***学区，相比较觉得东城好一些，所以未来海淀的房应该不会自住，我们后续也会从搬到东城，周末回通州）。****两居现在360w到400w为主，这两年降了50w到80w，我们的心理预算是不超过380w，所以两边房的价差在50w上下。但是海淀房没有挂牌，不知道现在市场情况和出价的真实情况。

2、如果先买再卖，首付4成，月供1.3w，首付尚能承担，月供计划靠租房和公积金覆盖，不影响生活现金流，那海淀老房就不着急卖了，但不知道租房是否好租，且如果不卖，持有两套远郊小房和一套海淀老破小是不是继续贬值。同时不知道老破小实际多少成交，可能进一步加大价格差，所以新房迟迟不敢下手， 谈崩了两单了，看看章哥有没有一个经验值，比如**次新价格跌到之前百分之多少，可以考虑入手。

3、如果先卖再买，主要考虑现在的情况老破小可能被狠狠杀价，是不是先锁定要买的房，再卖破房有一些心理优势，少亏钱。也想问问章哥，这种顶层老破小值得持有吗，如果卖，一般低于同户型多少百分比好出手？

总结：核心还是对未来不确定，担心血汗钱持续缩水，搭上现金流又背贷款挺焦虑的，同时又有点贪心，所以听听章哥意见。

1、如果是我就先买后卖。因为在任何一次行情不好的时候，老破小都是领跌的，甚至是超跌。但只要行情平稳，老破小也都悄悄的涨回来，总体还是跟随板块大盘。也就是如果着急出手就吃亏，不着急的等到横盘或上涨周期就不吃亏。这让当地中介给算算租售比吧，海淀学区房里老破小之前在900左右，跌到700就是超跌了。现在非学区房有跌到500以下的，这就是典型的超跌，跌到租金收益率和银行利率几乎持平甚至更高了。

2、我不认为还有什么下跌空间，一是政策救市，反正前几次都成功了，我是看好中国经济和北京发展的。二是租售比，资本是会本能的计算收益率的。三是入学高峰还不算结束呢，就算结束了也不太可能把海淀学籍的价值都跌没了。

北京的平均租售比是700，郊区要加个10%，学区房加30%。如果下跌，租售比跌到550就不太可能再低，郊区600，学区房700。就算学区房的溢价部分受影响，650也应该到头儿了。

3、出租应该不难，这问当地中介吧，我家的房子租的都还行。但我也不会长期留着这老破小，会在高峰期过去之前卖掉。虽然永定路的学区普通，但也是有学区溢价的，老破小承担了大部分，就因为总价低。明年5月份信息采集前后就算高峰期结束，到时候看行情吧，尽量在此之前，没必要承担风险。

4、长期持有是意义不大的，从投资角度没必要。如果确定是现在卖掉那就尽量先锁定要买的房源呗，避免两边都吃亏。顶层的话一般比中间层低15%左右，中介报的价格差不多。但一般没必要再特殊让价了，顶层底层很多时候不是价格的原因，就是有些买家不接受，所以单独降价基本上都是吃亏的。

三

我名下两套房，一套昌平沙河附近，保利罗兰香谷，2013年的房子，满5不唯一。90平米小三居，一层，出租状态。2023年1月抵押，全款购入望京二套房，目前自住。目前抵押款已还清，租户正要退租。因为沙河周边城中村改造，入市新房非常多，而且房子还是一层。

考虑要不要将沙河的房子卖掉，置换其他位置的同等价格或者稍微+个一百来万的房子也就是400-500万左右，没有居住需求，还是出租。建议换的话，换哪里合适？

1、罗兰香谷，如果不自住了那就换呗。小区挺好的，就是地段儿普通。铁道、高速与河道都是天然阻隔，不太好做规划，产业和大型配套都不容易。当年这块地是纯商品房用地，但保利拿地之后自己都心虚，所以划出了一块保障房，宁可少卖钱也得快速周转。后来还专门发了个债，要不然资金压力大赚不到钱，都是神操作。

所以这种地段儿的房更适合自住，性价比相对高。不自住的那就是纯投资了，不算太强吧。房龄新的时候还好，再过几年那就看物业维护的水平了。另外一层也是自住更合适，但算硬伤，出手时未必好卖，价格走势也有可能弱点儿。

2、所以这就算算置换成本吧，现在4%左右，2年多的租金，觉得合适就换。

3、既然在望京就换望京的呗，强势板块，租金也至少不吃亏，离得近打理着还方便。望京这地方每次都是领涨，尤其是房龄新品质高的。当然涨的多也跌的多，现在应该跌的差不多了。让当地中介给算算租售比，找找合适的房源。

四

请教一下，如果是一个小区里既有商品房也有两限房，那两限房变更为商品房之后算什么房的性质？能不能以商品房对待？保值角度会不会有区别？我们看的是郭公庄地铁站附近的万科蓝蓝。

1、万科，还蓝蓝？这名字稍微嫩了点儿吧，情何以堪啊？这里是蓝沁家园，也叫万科蓝，兰兰有点儿冒昧了似的。

2、常规来讲商品房就是商品房，保障房就是保障房，房本上改成了商品房性质也是保障房。这就跟人们的文凭似的，都重视第一学历。房子也一样，出身是很重要的，终生改不了。

3、也可以当商品房对待，但这一般都是等房龄比较老之后，至少十年以上吧。也就是维护的品质和商品房差不多了，业主也换了很多，那也就和商品房的区别不大了。但有个前提，就是质量和户型也得差不多的，差距太大就不好说了。

4、不过万科蓝是属于特殊的。这里早期没人看好，规模不大的小区，密度不小还产权混杂，按说保值不应该好。但这就是万科物业的水平吧，管理的确实不错，到现在小区的整体保值不落后，还略有超过。年头儿不算短了，维护的不错，大概率还能延续。所以该买就买吧，不用纠结太多，至少不吃亏。

五

西城买房咨询：731前在西城我和配偶有房有户籍（但孩子21年才出生，出生就落户西城了）。目前想把西城的房挪出去（卖或者赠予等方式腾名额）换德胜。目前没购房名额。

所以想咨询:

1、假离婚把房给配偶（这会儿名下没西城的房了），孩子归我，然后去德胜买房落户。

2、房子赠予父母（这样西城没房了，户籍还在），然后去德胜买房落户。

以上两种还能算区内平移吗？？？能算731前直接登记入学，不会多校吗？另外，孩子27年上学买三帆稳不稳。

1、应该都算，只要是731之前拥有的西城房子产权和户籍就行，之后都是平移。这就看哪种的成本低吧，让当地中介算账。

2、既然是731之前的那就都是单校划片了，不会多校。

3、就算是多校了，那孩子也是2027年才入学呢，肯定是低谷期了，普通买房落户的都大概率能对口。这谁也不敢保证，只能说大概率稳妥。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！